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洛阳市人民政府
关于国有土地上房屋征收与补偿的意见
洛政〔2011〕49号
各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，洛阳高新技术产业开发区管委会，洛阳新区管委会办公室，各有关单位：
为贯彻落实国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）（以下简称征收条例），规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，依据征收条例等相关法律、法规，结合我市实际，现就国有土地上房屋征收与补偿提出以下意见：
一、规范房屋征收与补偿活动
（一）市人民政府负责本市的房屋征收与补偿工作，对县（市）级人民政府房屋征收与补偿工作进行监督、指导。各城市区人民政府负责本辖区内国有土地上由区发改委立项、区财政出资以及市人民政府下达由各城市区人民政府负责实施项目的房屋征收与补偿工作。
（二）洛阳市人民政府房屋征收办公室为市人民政府房屋征收部门（以下称市房屋征收部门），负责组织实施本市国有土地上房屋征收与补偿工作。
（三）市、县级人民政府的发改、住房和城乡建设、财政、规划、国土资源、文物、公安、工商、信访等部门按照工作职能分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
（四）房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
二、房屋征收的决定
（一）需市、县级人民政府做出房屋征收决定的建设项目，应具备下列条件：
1.项目主管部门或业主单位应提供市发改委或市政府授权部门的立项批准文件。保障性安居工程和旧城区改建项目还应提供列入市、县级人民政府国民经济和社会发展年度计划的文件。
2.房屋征收部门书面确认的拟征收范围内的房屋征收符合征收条例规定的证明和拟征收项目的社会稳定风险评估报告，以及补偿安置资金足额到位证明。
3.市城乡规划部门书面确认的拟征收范围内用地符合城乡规划和专项规划要求的证明。
4.市国土资源部门书面确认的拟征收范围土地用途符合土地利用总体规划要求的证明。
5.符合法定程序的征收补偿方案。
（二）房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案应在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交。
房屋征收部门应及时公布征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改情况，期限不得少于2日。
（三）因旧城区改建需要征收房屋，1/2以上被征收人认为征收补偿方案不符合征收条例及本实施意见规定的，房屋征收部门应组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。参加听证会的公众代表可包括：被征收房屋所在地政府代表及基层组织代表、人大代表、政协委员等。
（四）对房屋征收项目，由项目所在地县级人民政府确定的房屋征收部门负责社会稳定风险评估并提交风险评估报告。
（五）市、县级人民政府做出房屋征收决定前，应将足额的征收补偿资金划转到专用账户。
（六）涉及被征收人户数在1000户以上的房屋征收项目在做出征收决定前，应当报经做出征收决定的市、县级人民政府常务会议讨论决定。
（七）征收实施期限应根据房屋征收项目的规模等因素合理确定。一般情况下，征收实施期限自房屋征收决定公告之日起不得超过1年。
（八）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
三、征收房屋的评估
（一）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
（二）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
（三）原则上被征收人应当在房屋征收决定公告之日起5日内自行协商选定房地产价格评估机构；若被征收人在此期限内无法通过协商方式选定房地产价格评估机构的，则以多数人的意见选定房地产价格评估机构；若被征收人无法形成多数意见的，则在上述期限后3日内，由房屋征收部门通过公开抽号的方式随机选定。
（四）房地产价格评估机构必须入户对被征收房屋进行现场调查，通过拍照、录像等方式取得相关资料，逐户出具评估报告，并解答被征收人对评估报告的异议。
被征收人应当积极配合房地产价格评估机构开展评估工作；拒不配合的，自行承担相应责任。
（五）被征收人对评估报告有异议的，可在收到评估报告之日起5日内，向做出评估报告的房地产价格评估机构申请复核，房地产价格评估机构应当在5日内出具复核结果并送达。被征收人对复核结果有异议的，应当在收到复核结果之日起5日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当在7日内出具鉴定结果并送达。
房地产价格评估专家委员会的鉴定结果为最终结果。
四、房屋征收的补偿安置
（一）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对被征收人的补偿包括：
1.被征收房屋价值的补偿；
2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
同时，应按照本意见的规定对被征收人给予补助和奖励。
上述各项补偿标准和计算方式，按照《洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准》执行。房屋附属设施及装饰装修的标准和计算方式按照《洛阳市城市国有土地上房屋征收附属设施及装饰装修补偿标准》执行。
（二）被征收房屋的性质以房屋权属证书及权属档案的记载为准。对被征收房屋的性质存在异议的，应当向市规划行政主管部门申请确认。
（三）被征收房屋的面积以房屋权属证书及权属档案的记载为准。对被征收房屋的面积存在异议的，应当向市房地产行政主管部门申请确认。
（四）违章建筑、超过批准期限的临时建筑和批准建设时限定如遇规划调整应无条件拆除的临时建筑，征收时不予补偿；征收未超过批准期限的临时建筑，按照其建筑面积给予适当补偿。
（五）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请做出房屋征收决定的市、县级人民政府，按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
（六）严禁采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；违反治安管理规定或者其他行政管理规定的，由公安机关或者有关部门依法予以处罚。对直接负责的主管人员和其他行政机关直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
五、补偿协议的签订
（一）房屋征收补偿协议文本由市房屋征收部门拟定，城市区房屋征收补偿协议签订需使用统一的协议文本。
（二）被征收房屋存在产权争议而无法签订补偿协议的，房屋征收部门应当在媒体上予以公告，并将相当于债权部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存后，实施征收。
（三）征收设有抵押的房屋，被征收人签订补偿协议30日内，不能提前清偿或者变更抵押权的，征收部门应当将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存后，实施征收。
（四）签订房屋征收补偿协议后，被征收人应当将被征收房屋的房屋所有权证、土地使用权证一并缴回，有关部门应当及时办理注销手续。
六、其他问题
（一）各城市区人民政府组织实施的房屋征收项目，其房屋征收补偿方案在向公众公布征求意见前，应报经市房屋征收部门审核。
（二）在征收条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的建设项目，继续按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定及原拆迁补偿政策执行。
（三）本实施意见未明确的事项另行研究处理。
（四）若国务院及省政府今后对房屋征收补偿工作制定出台相关规定和政策的，按照新的规定和政策执行。
（五）本实施意见适用于涧西区、西工区、老城区、廛河区、洛龙区，其他县（市、区）参照执行。
（六）本实施意见自公布之日起施行，由市房屋征收部门负责解释。
附件:1.洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准
2.洛阳市城市国有土地上房屋征收附属设施及装饰装修补偿标准

二〇一一年四月十一日

附件1

洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准

一、对被征收房屋的补偿
1.实行货币补偿的，按照被征收房屋的市场评估价计算。
2.实行房屋产权调换的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋进行调换。
在进行房屋产权调换时，被征收房屋和安置房屋按套内建筑面积及公摊面积分别进行调换。套内建筑面积调换时，被征收房屋价格和安置房屋价格均按市场评估价计算，双方结清差价。
公摊面积调换时，免收套内建筑面积相对应的公摊面积的价差款。
被征收人选择的安置房在2套（含2套）以上的，实行高低搭配进行安置。
二、对被征收房屋的政策性补偿
1.房屋的附属设施及装饰装修的补偿。按照《洛阳市城
市国有土地上房屋征收附属设施及装饰装修补偿标准》执行。
2.停产停业损失的补偿。按照省政府有关部门制定的标准执行。在省政府有关部门制定的标准公布之前，可参照市
政府有关部门的文件对停产停业损失进行补偿。
3.临时安置费。实行房屋产权调换需要过渡的（不含现房安置和提供过渡周转房），临时安置费按被征收房屋建筑面积每平方米每月10元计算，最低不得低于600元/户?月。安置房为多层建筑的，过渡期限为18个月；安置房为高层建筑的，过渡期限为36个月。若实际过渡期限超过规定过渡期限的加倍发放临时安置费。
选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积每平方米每月10元计算，最低不得低于600元/户?月，一次性发放12个月临时安置费。
4.搬迁费。按照被征收房屋证载建筑面积每平方米10元的标准计算搬迁费，搬迁费按上述标准计算不足800元的，按800元发放。选择房屋产权调换的，发放两次搬迁费。
5.选择产权调换并有集中供热设施且正常使用的，每户每个采暖期补偿800元。
6.选择产权调换的，被征收房屋有管道燃气，每户一次性补偿500元。
三、对被征收人的政策性补助
1.购房补助。对选择货币补偿方式自主购买安置房屋的，住宅按被征收房屋分户评估价的30%给予购房补助；非住宅按被征收房屋评估价的20%给予补助。
对选择产权调换的，住宅按被征收房屋分户评估价的20%给予购房补助。
2.物业管理费补助。按被征收住宅房屋证载建筑面积每平方米每月1.2元的标准一次性给予3年物业管理费补助。被征收住宅房屋证载建筑面积不足45平方米的按45平方米计算物业管理费补助。
四、对被征收人按期搬迁的奖励
应结合项目实际情况制定《搬迁奖励实施方案》。对被征收人在规定的搬迁期限内签订征收补偿协议、完成搬迁、交付被征收房屋的，可按搬迁奖励实施方案给予不同档次的奖励，每户奖励金额不得超过3万元。同时，按被征收房屋的证载建筑面积另给予每平方米不超过200元的面积奖。
《搬迁奖励实施方案》由房屋征收部门根据项目所在城市区的实际情况制订，报同级人民政府批准后执行。
五、对符合条件的被征收人实行住房保障和照顾政策
被征收人符合购买经济适用住房或承租廉租住房条件的，可优先购买经济适用住房或承租廉租住房。对征收范围内的“双困户”实行补偿金最低保障或安置房面积最低保障办法。对征收范围内生活自理有困难的残疾人，在安置房楼层挑选上给予适当照顾。具体办法按照省政府有关部门制定的标准执行。在省政府有关部门制定的标准公布之前，可参
照市政府有关部门的文件执行。

律师岗位难求七原因：

一、律师行业供求关系不平衡。近年来，“一窝上”的教育风气，教育产业化，造成什么学校都能或都愿办法学院，抑或设置法学专业，而师资力量、教学设施等却未能跟上，导致一些法学毕业生“金玉其外，败絮其内”，根本不具有合格法学毕业生应有的专业能力。另外，“一窝上”的教育风气，还带来昔日的冷门变热门，昔日的热门变冷门的状况，一些专业，昨日的门庭若市，却变成了今日的门可罗雀。再加上中国经济立体发展不平衡，对于中西部地区，对于律师行业所面临的艰难的生存空间，也就造成了律师行业人才的极度匮乏，但在广州等城市却又似乎出现了律师行业人才数量过剩的情况。这种“孔雀东南飞”的现象严重，必然造成发达的沿海地区的法学毕业生供大于求，入行道路布满荆棘。

二、律师行业的功利色彩浓重。不少律师一切向钱看，把90%的精力用在找案源、拉关系上，只把5%精力用于办案，剩下的5%用于生活。所以，他们在招助理时，首先考虑的是助手能不能帮他带来案源，能不能帮他带来利益。而这对于刚出道、无经验、无案源的毕业生来说，在律师行业应聘律师助理时“吃闭门羹” 并不出奇。

三、律师行业法律职业资格考试存有缺陷。以往法律职业资格考试报考要求本科以上学历证书(2008年开始大三的学生也可以报考了)，为方便应届毕业生，在七月份报考，九月份考试，但这个考试时间的安排，造成法学毕业生需要边工作边考牌，影响工作在所难免。而且即便考了牌，也无法证明你在律师行业中就是个法律人才，同时经济压力等问题又扑面而来，被拒律师助理之门外也在意料之中。事实上，如果将法律职业资格考试提前至与毕业同步，应届生凭学校推荐信报考，如果通过了法律职业资格考试，但没有取得学历的话，可不给予法律职业资格，问题便能迎刃而解了。

四、律师行业求职者本身问题。我们不是生活在一个英雄主义的时代，而是生活在一个太平盛世，可谓“生在甜水里、长在红旗下”的一代。盛世不以英雄主义作为生存之本，“权、钱、色”盛行，有了一样就有了生存的本钱，在这样浮躁、功利的大背景下，面对金钱的诱惑，很多人坐不住了，乱来了。律师行业里的律师助理往往因为能力、经验缺乏，不仅无法把案件处理得活色生香，就连基本的规范操作都不能掌握。但为了早日脱离“苦海”，他们就更无心于提高业务能力，只想早日独立执业。律师行业里更有一些新执业律师，迫于生计，常常铤而走险。私底下利用律师之名牟取不当利益，甚至打击其他律师，抬高自己，这种背经叛道的行径频频发生。律师行业里“教出徒弟，饿死自己”的阴霾，让不少律师招助手的念头一闪而过。

五、律师行业打杂与扶持的矛盾。律师行业里很多律师助理因本身能力局限，而律师又没有花大精力培养，久而久之，只能斟茶递水、充当司机、送发文件之类，毫无创造力，最终不能担任律师的“左右手”而被弃之门外。还有一种情况是，律师行业中有些律师因顾虑自己精心培养的徒弟，他日变成自己的对手，跟自己挣饭吃，而不愿招助手，即便招了，也不愿培养，让其“放空”。

六、律师行业律师的案源影响。在这个一切以经济为中心、竞争日趋激烈的环境中，一名律师若要求得在律师行业里生存，方法有多种，有靠业务水平而生的，有靠关系为生的，也有靠“勾兑”为生的。可想而知，靠关系、靠“勾兑”为生的律师，必然有见不得光的地方，自然不愿第三者知道，不给助手介入。

七、律师行业律师不重视法律操作，重案源轻法律基础的影响。律师行业律师之间的水平参差不齐，行业执业环境差，缺乏完善的行业规范，不正当竞争和恶性竞争泛滥，当打官司变成“打关系”时，“关系”的重要性就远远声于业务素质的提高。这不仅导致律师办案水平倒退，也造成律师行业律师助理岗位难求的原因。 董补民/图雅